2-1.哪裡可以看法拍屋公告?

問:哪裡可以看法拍屋公告?

答:在進行法拍屋的投標之前,當然必須先蒐集足夠的物件資料,再從中挑選符合自己需要的物件。法拍屋的廣告不像購買一般不動產一樣隨手可得,而是有一些特定的管道。

獲得法拍屋資訊的管道:

1.法院公告→在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件,其中也包括法拍屋的公告。

2.銀行公告→如果銀行是債權人時,銀行為了債務人的房屋能順利拍賣,有時也會張貼法拍屋的公告。

3.法拍資訊雜誌→一些專門提供法拍資訊的雜誌,定期提供法拍物件,訂閱這些雜誌,不用上法院也可以獲得法拍屋的訊息,且資料較豐富。例如:透明房訊。

4.報紙分類廣告→有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。

5.網路→網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站,省時又方便。例如: www.tom.com.tw

6.法拍屋附近張貼的公告→被法院查封的房屋附近也有可能張貼關於這些房屋法拍的公告,只有代標公司會張貼廣告。

ㄛZ 桑:靈通的資訊是踏入法拍市場的第一步。 

2-2.如何了解銀行的法拍公告?

問:如何了解銀行的法拍公告?

答:由於許多法拍屋的債權人是銀行,銀行當然希望能夠順利拍賣來償還債務,因此一些銀行也會將法拍屋的拍賣公告張貼在銀行或是在銀行的網站上。但銀行公告的內容較為簡單,最好打電話跟銀行詳細問清楚。

解說:有些銀行在拍賣公告上註明可配合辦理貸款,千萬注意這並不是指提供投標金額的貸款,而是指債權銀行自己承受法拍屋後,再提供購屋人貸款買下這房子。例如:一棟法拍屋價值500萬元,但債務人可能只欠銀行200萬元,在這棟房子拍賣不掉的情況下,銀行可能會自己承受下來,以稍高於200萬元的價格出售,並提供貸款來吸引購屋人。

拍賣公告主要內容:

1.標的物→法拍屋所在的地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。

2.主要用途→指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住,最好選擇住家。

3.土地使用分區→土地的使用是以使用分區為準,通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。

4.拍賣底價及保證金→土地與建築物合計的拍賣總底價,以及拍賣前要繳納的保證金。

5.拍賣絛件→是指法院是否進行點交。

6.拍賣時間地點→執行拍賣投標的時間與執行的法院。

7.債權銀行連絡人→ ※ 如果銀行是法拍屋的債權人時,你想進一步知道詳細的情形,可以打電話向銀行人員詢問。

8.位置圖→為使人清楚法拍屋的位置,銀行通常會附上房屋位置圖。  

2-3.如何利用網路找法拍屋?

問:如何利用網路找法拍屋?

答:可以查詢法拍屋資訊的網站大概有3種:

(1)司法院之地方法院網站;(2)銀行網站;(3)專業的法拍資訊網站。

可取得法拍屋資訊的網站:

1.司法院網站→可連結到各地方法院,方便獲知法拍的訊息。www.judicial.gov.tw

2.銀行網站→指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住,最好選擇住家。

3.專業的法拍資訊網站→目前有些專業的法拍資訊網站,提供的訊息最多也最詳細,是個非常不錯的選擇,如 www.tom.com.tw 

2-4.如何看懂法拍資訊刊物?

問:如何看懂法拍資訊刊物?

答:越來越多人投入法拍市場,不管是投資也好,自住也好,都需要取得大量的法拍資訊,因此專營法拍市場的出版刊物就應運而生,它提供許多關於法拍屋的資訊,而且內容詳盡,比法院的公告內容更為豐富。

法拍資訊刊物的主要內容:

1.不動產標的物→(1)門牌住址:表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字:表示該建築物的總共樓高;如果是土地而非房屋,則括弧內的內容表示土地所屬的地目。

2.投標日期及時間→法院執行拍賣的投標日期及時間。

3.案號及拍次→(1)包括法拍屋的承辦股別。如:91丑36884。(2)拍次:表示這次是第幾次法拍。

4.流標紀錄→流標紀錄通常包含(1)流標日:指上一次拍賣流標的日期。(2)前次拍賣結果:是流標還是停拍、撤回……等情形。(3)前次拍賣的底價及單價。(4)前次的拍次。

5.公告現值及土地增值稅→(1) 公告現值:法拍屋所在的土地當年度公告現值,這是計算繳納土地增值稅的依據。(2)土地增值稅:指得標後再出售需要繳納的稅基;「+」表示出售將要繳納土地增值稅。

6.地坪及建坪→(1)地坪:指擁有土地的面積。(2)建坪:指擁有的建物面積,但因建物種類的不同,可能包含主建坪、附屬坪、公設坪、增建坪等。

7.平均單價及公設比→(1)平均單價:一般是指建坪單價,但建物為透天或土地時為地坪單價。(2)公設比:公設比可讓我們了解該建物公設坪的比率是否太高。

8.總底價及保證金→本案件本次拍賣的總底價及保證金,每次拍賣底價會不同,保證金一般皆為總底價的20%,但還是以公告為準。

9.查封全文→包括(1)不動產標示:主要將本案之法拍內容如土地的段號、建物之位址、面積、範圍、材質等說明(2)查封慨況:說明查封時的慨況如使用房屋狀況、點不點交、使用權、拍定後權利等。有些法拍資訊刊物會加入謄本資料。

10.資訊較為豐富的刊物會再加上如:建物案名、點交狀況、屋況、屋齡等參考資料,資料越多我們就越了解該案件狀況。 

2-5.如何看報紙上的法拍資訊?

問:如何看報紙上的法拍資訊?

答:根據強制執行法,法院必須在拍賣前將拍賣公告刊登於報紙上,所以報紙上也會有法拍屋的公告,但法院礙於經費限制,所以廣告的篇幅都不會太大,通常只會在分類廣告版下面的角落,而且較常刊登在一些公營的報紙,如中央日報上,有心人應該多注意這方面的消息。

報紙上的法拍屋公告:

1.報紙法拍屋公告→(1)門牌住址:表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字:表示該建築物的總共樓高;如果是土地而非房屋,則括弧內的內容表示土地所屬的地目。

2.特別拍賣公告→法院執行拍賣的投標日期及時間。

解說:關於特別拍賣,根據強制執行法第95條修正,經法院 2次減價拍賣仍未拍定,可於10日內公告,3個月內民眾可以底價購買,民眾可具狀向法院提出申請買受,法院經債權人同意後即可出售〈爛案件、特殊案件〉,仍須繳交保證金及7日內繳清價款,並由法院點交。

2-6.如何解讀法院的法拍公告?

問:如何解讀法院的法拍公告?

答:根據法院規定,要拍賣的房屋必須在拍賣前14日張貼公告,因此要得到最新的法拍屋資訊,最直接的方法就是不時到法院公佈欄查看,看看張貼在民事執行處公布欄的公告。當然,公告上的內容也可以幫助你初步過濾拍賣的物件。

法院公告的主要內容:

1.拍賣時間、拍次→執行拍賣的時間以及是第幾次的拍賣,房子拍賣的次數越多,價格跟市價的差距越大。

2.說明事項→每一張公告上都一定會有這一項,主要是告知債權人及債務人一些拍賣的相關事項,跟參加投標的人關係不大。

3.不動產附表→土地標示:

(1)土地座落:該土地所在的地段及地籍編號。

(2)地目:是指土地使用的用途;土地的地目如果是 (建),表示是建築用地,其他還有農、林、旱、道等地目。

(3)面積:該土地的總面積。

(4)權利範圍:拍賣土地在總面積中持有的範圍,例如1000平方公尺的土地,權利範圍100分之1,則實際持有的土地面積就是10平方公尺(1000 * 1%)。

(5)最低拍賣價格:土地部分的拍賣底價,出價一定要高於這個數字才可能得標。

解說:法院計算面積的單位是平方公尺,跟一般用「坪」計算不一樣,要自行換算:10平方公尺= 3.025坪

解說:土地標示內,如果地目欄標示為 (道),表示道路用地,若房子在道路用地上,就有被拆除的可能,選購時要注意。  

2-7.如何調查法拍屋狀況?

問:如何調查法拍屋狀況?

答:蒐集資訊後,接下來就是要對自己有興趣的法拍屋進行了解,這是非常關鍵的步驟,關係到投標的價錢、房屋的狀況以及將來取得時會不會有問題,因此一定要對這房屋所有相關資料仔細研究。

調查法拍屋的管道:

1.閱讀查封筆錄→法院在受理聲請強制執行後,就會對要拍賣的房屋進行查封,而在執行查封時員警會將當時房屋的情況,以及使用情形做記綠,作為法院是否點交的依據。

2.看土地及建物登記謄本→不動產的轉移都會在地政單位登記,在登記簿謄本上會記錄土地及建物的標示、所有權及他項權利的狀況,是了解法拍屋權利所屬必須要看的資料。

3.實地勘察→不管資料蒐集研究多詳盡,還是一定要親自到法拍屋現場實地看看情況,對於判斷房子的價錢有很大的幫助。

調查法拍屋時,你應該要注意幾件事情:

(1)法拍屋的產權狀況及使用情況是否點交。

(2)法拍屋的屋況、附近環境等條件。

(3)法拍屋的市場行情。

解說:看地籍圖謄本→如果要購買的法拍項目是土地,最好調閱地政單位的地籍圖謄本來了解土地確實的範圍、界址等資料。  

2-8.如何閱讀查封筆錄?

問:如何閱讀查封筆錄?

答:通常法院公告的後面都會同時附上查封筆錄,但查封筆錄所記載的內容卻往往不是一般人看得懂的,因此你必須要先學會解讀查封筆錄中的訊息。

看查封筆錄時最重要的項目分別為:

(1)目前使用的狀況;(2)產權狀況;(3)是否點交。

查封筆錄瀏覽要點:

1.使用情形:

(1)空屋:在查封時屋內無人居住。

(2)債務人自住:由債務人也就是房子的原持有人自行使用,屬於無權占有。

(3)租賃:房子在查封前已有租約,租給第三人使用,屬於有權占有。

2.產權狀況:

(1)優先承買權:是指法拍屋拍定後,不動產的共有人可以在拍定後的法定期間內,以拍定的同樣條件(價錢)優先承購這棟房子。這個權利就叫做優先承買權。擁有優先承買權的人還包括地上權人、租地建屋的承租人。通常,有這權利存在的法拍屋,法院是不點交。

(2)土地為道路用地:標的座落的土地使用分區為道路預定地,雖不影響點交,但可能會被徵收,影響房子的價錢。

(3)共有部分:建物的公共設施或是停車位等共有的部分,屬於住戶共同持有,法院不點交。基於公共設施所有權隨建物轉移的原則,你還是可以取得共有部分的所有權,但不一定能取得使用權。

(4)所有權為應有部分:不點交。

(5)多順位抵押權:被拍賣的房子如果有多項抵押權的設定。  

2-9.如何申請土地及建物登記謄本?

問:如何申請土地及建物登記謄本?

答:除了看法拍公告外,因為不動產的資料是以登記為準,所以還必須要去申請拍賣不動產的土地及建物謄本,跟公告上的資料相核對,確認公告的內容是否無誤,否則萬一公告內容與登記謄本上的不符,就會造成得標無效。

申情流程圖:

1:抄下拍賣公告上的地號、建號、所有人姓名等資料。

2:到地政事務所→現在地政事務所大都已完成連線作業,所以到任何地區的地政事務所都可以申請。

3:填寫申請書→向服務台索取地政務所地籍謄本及閱覽申請書,申請項目勾選「電子資料登記謄本」之「個人全部」項,並填寫要調閱不動產的地號、建號、所有權人等資料。

4:排隊辦理→抽取號碼牌,等候叫號至指定櫃檯辦理,出示身分證明,申請費用為每頁20元。

5:領取謄本及收據→看懂建物登記謄本-申請土地或建物登記謄本的作用主要在於核對法拍公告上的資料是否無誤,分為3個部分:

(1)標示部→這個部分記載了土地的地段、地號、使用分區、面積、地價等;以及建物的建號、門牌、面積、建材、公共設施面積等,都應該要跟公告上的資料相核對。

(2)所有權部→這個部分主要記載土地及建物的所有權人、權力範圍等事項,如果公告上的債務人跟上面的所有權人是同一人的話,當你需要債務人聯絡看屋時,或拍定後糾紛存在須訴訟可連絡尋找。

(3)他項權利部→債權人查封實際情況。 

2-10.如何了解市場行情?

問:如何了解市場行情?

答:市場行情是出價時很重要的依據,充分了解區域的市場行情,才能估算該出多少價錢以及計算投資報酬。

一般來說,市場行情應該以成交的價錢為準,要了解成交行情,有下列幾種管道:

1.專業法拍資訊網→目前專業的法拍資訊網,提供的法拍資訊非常多且詳細,一般有從事代標的仲介,都有加入。相關網站如 www.tom.com.tw

1.仲介業者→要知道市場成交行情最直接的辦法,就是問仲介業者。可到法拍屋所在區域的仲介店詢問。

3.鑑價公司→可以找專門提供不動產鑑價服務的公司,打電話詢問該地區房子的價值,或是問銀行的不動產鑑價部門,可以得知大約的價錢。

4.管理員→法拍屋的大樓管理員或是鄰近居民都可能知道附近的房子賣出的價錢,如果同一棟房子有其他樓層要賣,或許可以從住戶或大樓管理員探知房價。 

2-11.如何實地勘察?

問:如何實地勘察?

答:光從相關的資料文件並不能完全判斷標的物狀況與價值,所以到房屋所在現場勘察是必要的動作,雖然法拍屋並不像一般房子一樣可以隨便進去看,但還是可以透過其他方面來了解屋內的狀況。另外,現場也有許多的線索需要蒐集。

勘察工作的內容:

1.了解環境→目前專業的法拍資訊網,提供的法拍資訊非常多且詳細,一般有從事代標的仲介,都有加入。相關網站如 www.tom.com.tw

應該注意的重點:

對外交通狀況:跟市區或重要地區的交是否方便,附近是否有重要交通設施。

環境品質:房屋所在地區的環境品質,包括環境衛生、噪音、空氣品質、居民素質。

生活機能:附近的日常生活所需的機能是否完善,例如:學校、郵局、醫院、市場、購物中心、休閒場所等。

損鄰:鄰近是否有不良場所,例如墳墓、垃圾場、廟、殯儀館等。

住戶屬性:觀察左右鄰居是否為營業場所,例如KTV、安親班等,並評估自己是否能接受。

2.勘察屋外狀況→是指居住空間以外的地方,雖然屋外對住戶日常生活起居沒有太直接的影響,但從居住品質來看,屋外的硬體、軟體設施都是應該考慮的重點。

應該注意的重點:

建築外觀:房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。

社區管理:如果是住宅社區,是否有保全管理。

公共設施:樓梯間、電梯等公共設施是否管理完善,有無保養,公共設施雜亂。 

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