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4-1.沒有得標怎麼辦?

問:沒有得標怎麼辦?

答:沒有得標,也別太難過,反正機會多的是,別忘了把保證金領回。 

領回保證金:

方式1→ 如果保證金是繳交至出納室,則執行人員會在你的投標書上的「未得標或停止拍賣,應予發還」欄蓋章,憑投標書及保證金收據存根向出納室領回保證金,並在收據上「原款如數領回」處簽名蓋章。

方式2 → 如果你是將保證金支票投入標櫃,則可在開標完畢後,依執行人員指示,當場拆封簽章領回。

方式3→ 如果是用通訊繳納,投標人也沒有到場,法院會另行通知投標人攜帶身分證及郵局憑據前來領回。 

ㄛZ 桑:因各法院受理情況有所不同,所以領回保證金的方式必須以你投標的法院處理方式而定。

4-2.流標怎麼辦?

問:流標怎麼辦?

答:如果第1次拍賣無人得標即宣告流標,這時,債權人如不願意承受該房屋,就減價進行第2次、甚至第3次拍賣,經過2次減價,仍未拍定也無人願意承受時,就由法院強制管理,並公告開放民眾以底價直接購買。 

解說:「圍標」是指所有的投標者私下協議,都不要投標,讓拍賣物流標,等法院降價再拍賣時,以很低的價格拍。如果有其他人要投標,就用暴力脅迫的方式不讓其投標。 

流標是檢便宜的時機?一般來說,法拍案件的流標率大約占了總案件數的7成以上,而流標之後就會再減價拍賣,因此價錢較市價差距更大,許多老經驗的投資客往往趁這時候出手撿便宜,但是流標的案件真的是檢便宜的時機嗎?不見得,因為流標的原因大致有兩種:

(1)有難以處理的問題:例如不點交,或是屋況、產權有問題,這種房子很有可能多次流標都無人問津,就算便宜買到了,也不見得可以處理,對於初次購買法拍屋的人,這種房子還是少碰為妙。

(2)地段差增值潛力低:另外有些房子因為地處較偏遠的地段,增值潛力低且可能脫手不易,這種房子也通常乏人問津,但如果你是想買一棟房子來住,而且不在乎地段或潛力的話,倒是可能撿到一些俗又大碗的房子,不過必須要事先確認是否有其他原因。

4-3.得標後如何取得房屋所有權?

問:得標後,如何取得房屋所有權?

答:開標後法官宣布你得標後,只是代表你具有優先取得不動產的權利,之後還必須經過一些手續和一段時間,才能真正取得不動產的所有權及使用權,從得標後要辦的手續統程如下: 

手續流程:

1:繳款(得標後7天內)得標後,你必須在7天內根據法官開立的繳款書,將拍得的法拍屋未繳的價款繳清,才算是正式得標,法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。

2:取得權利移轉證書(繳款後10天內)將價款繳清後,法院會在10天內發給得標人權利移轉證書,這張證明代表你取得這棟不動產的所有權。

3:申報契稅 不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅,如果超過30天沒有申報就會受罰。

4:辦理過戶登記(約5~7天)申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記,將不動產正式登記到你的名下,並取得新的所有權狀。通常申報契稅及辦理過戶的時間在5~7天之間。

5:點交(須1~2個月)辦理過戶之後就可以進行不動產的取得,如果是空屋,直接開鎖進去就可以了;但如果有人占用,就必須具狀向法院聲請點交。如果第1次點交無法順利取得不動產,還必須要進行第2次強制點交,視情況可能要費時1~2個月。

4-4.如何繳清價款?

問:如何繳清價款?

答:得標後的第一件事情,就是必須在得標後的7日內,繳清剩餘的價款,拍定人不可聲請延緩繳付價金期限。換句話說,如果無法在限期內完成價金的繳納,是不能用任何理由來請求延緩。如果不能在7日內繳清,可能會發生以下所列舉的嚴重後果。

繳款流程→到台灣銀行開立本票。如果你採取拿現金直接到法院辦理的話,就直接從2開始。

1.→攜帶台灣銀行開立的本票或現金到法院,請這件法拍屋的承辦股開立繳款單據。

2.→拿單據到法院裡的銀行代收處繳款。→取得繳款證明單據。

價款未如期繳交的後果:

1.法拍屋拍定無效→如果你得標而在拍定後7日內卻沒有將價款繳清,法院將裁定拍定無效,並將拍定的房屋另行拍賣。

2.負擔因減價而再行拍賣的價差→如果再行拍賣的得標低於原拍賣得標價,這時,你必須負擔兩者的價差,並從之前你所繳交的保證金中扣除;如果保證金不足,作為原拍定人的你還必須補足價差,否則債權人可以向法院聲請對你強制執行。

3.無法再參與該房屋的投標→如果你得標後卻沒繳清價款,法院因此裁定這次的拍賣無效,當這棟法拍屋由法院再行拍賣時,你就不能再參與投標。

4-5.如何取得權利移轉證明?

問:如何取得權利移轉證明?

答:繳清價款後5日內,法院會核發你得標的法拍屋的權利移轉證書,這張證明就代表你取得標的物的所有權。

ㄛZ 桑:權利移轉證書你可以選擇由法院寄到你指定的地址或是自行領取,但為了保險起見及節省時間,建議你自己去領。通知對象→法院在你繳清價款之後會發公文給下列對象,讓相關人士能知道法拍屋的所有權動向。

1.債務人及債權人:通知該不動產已拍定,是由誰買受,債務人應將原有的所有權狀交出。

2.地政事務所:通知地政事務所配合得標人辦理產權移轉的登記,並將原有的所有權狀公告作廢。

3.得標人:通知你關於標得的不動產以及一些應辦理的事項。

4-6.如何辦理權利移轉登記?

問:如何辦理權利移轉登記?

答:拿到法院核發的權利移轉證書後,雖然表示你已取得法拍屋的所有權,但還是必須到地政機關辦理登記,才算完全取得處分不動產的權利。法拍屋的過戶登記跟一般房屋買賣的過戶登記過程略有不同。

辦理權利移轉流程:

1:備齊相關證件→身分證正本、影本,法院核發的權利移轉證書以及戶籍謄本。

ㄛZ 桑:如果由委託代理人幫你辦理,還必須附上委託書。

2:到地政事務所→到不動產所在地的地政事務所。

3:填寫土地登記申請書→向服務台索取土地登記申請書並填妥必要事項。

4:填寫登記清冊→向服務台索取登記清冊並按權利移轉證書上的土地及建物標示填妥。

5:排隊辦理→抽取號碼牌等候叫號辦理,將土地登記申請書連同登記清冊及相關證件交給櫃檯承辦人員,並繳納地政規費(不動產價錢的1/1000)。

6:領取新權狀→3天後即可取得新的土地及建物所有權狀。 

ㄛZ 桑:契稅申報及過戶登記也可以請代書代辦,費用約3000~5000元,也可以自己辦理節省支出。

土地登記申請書填寫內容:

1.發生日期→就是你辦理登記的當天。

2.申請登記事由→如果你承購的法拍屋是二手新成屋或中古屋,你必須在這欄勾選「所有權移轉登記」。

3.登記原因→因購買的是法拍屋,所以在這欄勾選「拍賣」

4-7.如何申報契稅?

問:如何申報契稅?

答:在辦理不動產的過戶登記之前,必須先把相關稅費繳清。法院拍賣的不動產,只需要申報「契稅」,契稅是針不動產中建物部分的價金來課徵,須在取得權利移轉證書後30天內申報。

契稅申報流程:

1:索取契稅申報書→到房屋所在地的稅捐稽徵處服務台索取「契稅申報書」。

2:填寫契稅申報書→按指示填妥契稅申報書後,連同法院發給的權利移轉證書影本交給契稅申報櫃檯人員辦理。

3:領取稅單→當場即可領取契稅繳費單。

4:繳費→領取稅單後30天內至指定金融機構繳費並領取繳費收據。

ㄛZ 桑:契稅稅率為契約價值的6%,以法院拍賣的不動產而言,就是以不動產拍定的價錢或是當期的房屋評定現值來計算,你可以選擇兩者中較低的價錢來申報。

契稅申報書的填寫內容:

1.建號:標購建物的建號。

2.房屋座落:標購建物所座落的門牌地址。

3.立約日期:以法拍屋得標當日為準。

4.申報日期:填寫申報當天的日期。

5.移轉價格:拍定金額,後面勾選「本件係領買標購公產或法院拍賣案件,請按照評定標準價格或申報移轉價格從低核課契稅」。

6.原所有權人:填寫之前不動產的所有權人也就是債務人的身分證字號、電話、戶籍地址及權利持分範圍。

7.新所有權人:填寫自己的身分證字號、電話。

4-8.如何辦理點交?

問:如何辦理點交?

答:辦好不動產的登記之後,就可以進行法拍屋的點交了,也就是要取得房子的使用權,如果你事先已經調查好房子的使用狀況的話,應該可以順利取得,只是時間和手續上的問題而已。點交依順利與否,大致可以分為下列2個階段。

第一階段:《自行點交》這是最簡單直接的情況,通常是空屋無人居住時,在取得權利移轉證書後就可以直接請人開鎖進去,你可以不需要請法院點交。這時你要做的工作如下:

1.會同里長、鄰長或是大樓管理員共同進入。

2.找好鎖匠開鎖,進去後就把鎖換掉。

3.準備照相機,將進入時屋內狀況包括裝潢、遺留物品都拍照存證。

第二階段:《法院第1次點交》如果不動產被債務人占有或是第三人查封後占有的情況,且在拍賣前的拍賣公告上註明點交的前提下,這時處理的狀況如下:

1.聲請法院點交→你必須向法院提出民事強制執行點交聲請狀,聲請點交,但你必須支付點交人員的出差費,目前的行情是每人700~1000元左右。

2.執行人員現場勘察→法院第一次點交會請書記官及法警到現場勘察了解狀況,和房屋的占有人做軟性的溝通。

3.占有人自行遷離→經過執法人員與占有人協調之後,通常會給1到2個月的限期讓占有人自行遷離。

ㄛZ 桑:法院接受聲請點交到實際派人點交可能要1個月的時間。

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