容積率是指:每坪土地可蓋的建坪面積。例如,容積率百分之三百,土地如為一百坪,建坪就是三百坪;容積率愈高,可蓋面積愈大,建商成本愈少。

「容積」可以「空中樓閣」形容,並非真正的土地面積。不動產業者指出,由於稅負或其他因素的考量,容積買賣往往不透明,交易手法五花八門、各顯神通,不但投機意味濃厚,風險也高。

房地產業者說,容積移轉的由來是,政府把私人土地劃為道路用地、公園等公共設施用地,卻沒有財力收購,改以補貼地主「容積」;也就是說,地主遷移到他處時,可以把房子蓋得更高、更大,卻演變成建商攤平成本的「工具」。

建商購買公設保留地後,將土地捐給政府,即取得公設地上的「容積」,這些買來的「容積」可導入其他建案使用,但必須符合建案所在地的法令規定。

除了公設地,古蹟或廟宇也有補貼容積,尤其都會精華區的古蹟容積率既高又實在,但價格也很驚人,例如台北巿迪化街就是知名的「古蹟容積產地」,最近成交價高達一百八十,即公告現值的一點八倍,被視為天價。

容積用不完還可分批使用,或用在別處基地上。「容積」價格波動幅度大,開發案愈多的區域,行情愈好。例如新北市中永和開發案少,容積售價只有公告現值的七成。

五股開發重劃區建案密集,容積行情不輸板橋,約公告現值的一點二至一點三倍。也有人專門囤積道路用地容積,專賣給建商。

建商說,目前容積移轉市場行情混亂,與其讓民間漫天喊價、獲利歸私,不如由政府作莊,把容積移轉市場透明公開化。

這就延續上一篇的話題了,又是容積率的相關題材。

政府作莊是不是真的會讓市場價格平穩進而讓北部房價稍稍趨於民意還是得看實行之後才看的出來。

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